LES IMPACTS DE LA LOI MACRON SUR VOS CONTRATS GLI

Quelques unes des dispositions de la loi Macron, publiée le 07/08/2015 et mise en application le 08/08/2015, modifient la loi du 6 juillet 1989 qui est en lien direct avec vos contrats GLI.

Nous vous rappelons que l’objectif de la loi Macron est d’étendre l’application, de l’essentiel des dispositions de la loi Alur, à tous les contrats de location sans tenir compte de leur date de signature.

Le délai de préavis fixé à un mois, dans les « zones tendues » est désormais valable pour tous les logements loués vides y compris les baux conclus avant le 24.03.2014.

• Les préavis pour motif de « zone tendues »ne sont pas couverts par la garantie « Inoccupation ».

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre (Article 15) :

• En cas de préavis réduit, la garantie inoccupation ne pourra être sollicitée que dans les cas suivants :

1. En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
2. Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3. Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
4. Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le congé pourra être remis en mains propres contre récépissé ou émargement pour les logements meublés alors que cette possibilité n’était réservée, jusqu’alors, qu’aux locations vides :

• Les congés remis en mains propres selon les dispositions ci-dessus sont acceptés par les assureurs.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués (Article 15)

• L’engagement de l’Assureur prend fin à la date de la remise des clés par le locataire.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à un mois lorsque le logement est rendu en bon état par le locataire à son départ quel que soit le type de location
? Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées?.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes?
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile? (Article 22) :

• Le non respect des délais légaux entrainent une déchéance de garantie.

La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé
L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution (Article 8) :

• Les actes de cautionnement doivent impérativement être établis, dans les dispositions rappelées à l’Article 22-1 de la même loi, par chaque personne qui se porte caution (quel que soit leur statut) pour un seul locataire à la fois sous peine de nullité.

Toute l’équipe PGA est à votre disposition pour plus d’information.