Mandat de vente

Pas de vente, pas d’indemnité pour l’agent immobilier !

Récemment, la Cour de cassation a réaffirmé une règle importante concernant le contrat de mandat conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et l’agent immobilier mandaté pour une vente immobilière. Lorsque l’agent immobilier présente à son client une personne prête à acheter le bien aux conditions du mandat, le refus du propriétaire de conclure la vente avec cet acquéreur potentiel ne constitue pas une faute permettant à l’agent immobilier d’obtenir des honoraires ou une quelconque indemnisation.
L’affaire en question peut se résumer ainsi : une propriétaire a mandaté un agent immobilier pour la vente de son appartement. Un acquéreur a manifesté son intérêt pour acheter le bien au prix fixé dans le mandat, ce prix incluant les honoraires de l’agent immobilier. Deux jours plus tard, la propriétaire qui souhaitait initialement vendre le bien a résilié le mandat par lettre recommandée avec accusé de réception. Mécontent de cette résiliation et de ce refus de signer la vente avec l’acquéreur ayant fait une offre d’achat adéquate au prix du mandat, l’agent immobilier a assigné la propriétaire afin d’obtenir le paiement de l’indemnité compensatrice prévue au mandat, en réparation du préjudice subi.

L’affaire a été portée en cassation, à la suite des précédentes décisions judiciaires donnant raison à l’agent immobilier. Par cet arrêt, les juges rappellent deux principes essentiels.
D’une part, l’agent immobilier ne peut percevoir aucune somme d’argent avant que l’opération pour laquelle il a été mandaté, en l’occurrence la vente, ait été conclue et constatée dans un acte unique contenant l’engagement des parties.

D’autre part, le refus du propriétaire de réaliser la vente aux conditions prévues par le contrat de mandat ne constitue pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle, dès lors que ce dernier n’a pas conclu ladite vente en privant l’agent immobilier d’une rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre. Ainsi, si la vente n’a pas été conclue après la résiliation du contrat de mandat, le propriétaire ne peut pas être condamné à octroyer des dommages et intérêts à l’agent immobilier. En effet, si la vente n’a pas eu lieu après la résiliation du mandat, l’agent
immobilier n’est pas privé de sa rémunération et ne subit aucun préjudice par définition.

Ces deux principes ne sont pas nouveaux et ont déjà été admis par la Cour de cassation.

Il convient de préciser qu’en l’espèce, la propriétaire de l’appartement avait résilié le mandat dans le respect des conditions et modalités prévues par les parties. Son refus de signer la vente ne pouvait alors être assimilé à une mauvaise foi contractuelle, contrairement à l’idée retenue par les juges du fond.

A travers cet arrêt, la Cour de cassation met en garde une fois de plus les agents immobiliers concernant l’impossibilité pour ces derniers de revendiquer une indemnité ou une commission en l’absence de réalisation de la vente visée par le contrat de mandat. La Cour de cassation continue donc de faire primer la lettre de la loi Hoguet au détriment de la volonté des parties ayant prévu dans le mandat une indemnité compensatrice au profit de l’agent immobilier.

Sources : Cass. Civ. 1, 8 septembre 2021, n°20-12.171. Art.6, I de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et art.72 du décret d’application du 20 juillet 1972